Propriétés viticoles – Rentabilité et fiscalité

Par Michel VEYRIER, gérant fondateur de Vinea Transaction

1. Rentabilité

La rentabilité d’une propriété viticole est toujours délicate à apprécier.

L’évidence est là : un mas, une bastide ou un château est un lieu de vie et non pas, un lieu de profit. De fait, la rentabilité (résultat/montant de l’investissement) doit être définie sans intégrer l’investissement « lieu de vie ».

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Après 25 ans d’expérience dans la transaction, Vinea Transaction constate que la rentabilité reste faible au regard des autres secteurs d’activité. En contrepartie, la faiblesse des résultats de bas de bilan (bénéfice) est régulièrement et largement compensée par les plus values de haut de bilan.

En 25 ans, la seule baisse de valeur constatée par les membres du réseau Vinea Transaction concerne les vins doux naturels, principalement produits en Languedoc Roussillon et Côtes du Rhône.

Conséquence : Les profits apparaissent régulièrement lorsqu’il y a vente, certaines appellations ont vu sur ces 20 dernières années, leur valeur/ha multipliée par 10.

Un conseil : pour escompter du profit, il est nécessaire d’intégrer son projet d’acquisition dans des cycles à 5/10 ans et non raisonner en cycle industriel court.

2. Fiscalité

La fiscalité est avantageuse considérant que la pression fiscale en France n’est pas des moindres sur les capitaux.

Le montage juridique doit être précis et pertinent et l’intervention de juristes et fiscalistes est indispensable dans tout investissement viticole.

  • ISF

Il est utile de rappeler que les parts de sociétés de propriétés viticoles peuvent être considérées comme outil professionnel si les conditions de l’article 885 O du CGI pour l’exonération d’ISF sont remplies.

chai_2_bis.jpgCertains montages peuvent permettre une exonération totale ou partielle. C’est le cas par exemple lorsque la propriété est exploitée au travers d’un Bail Rural à Long Terme consenti au profit d’un groupe familial ou au profit d’une société contrôlée à plus de 50% par les membres de son groupe familial (le preneur doit l’utiliser pour son activité principale).

Si les conditions ne sont pas remplies, une exonération partielle existe (75% jusqu’à une valeur de biens de 101 897 € et 50% au-delà de cette valeur).

  • Donation

Le régime des donations est également favorable.

Il reste soumis au régime de droit commun (droit de donation ou de succession) si le foncier est exploité par le propriétaire ou par un GFA.

Si le foncier est exploité au travers d’un bail rural long terme, l’exonération partielle des droits lors de la transmission du foncier est significative (le bénéficiaire doit rester propriétaire pendant 5 ans) : exonération de 75% jusqu’à 101 897 € et exonération de 50% au-delà.

  • Les avantages propres aux bénéfices agricoles

Tout un ensemble « d’avantages » existent en matière de bénéfices agricoles.

Ces éléments comptables et fiscaux concernent pèle mêle les DFI/DPA, la moyenne triennale, les méthodes préférentielles d’évaluation des stocks, l’exonération de plus-values des petites entreprises, l’étalement du revenu exceptionnel (article 75-0 A)….

3. Conclusion

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Un grand nombre d’industriels ou chefs d’entreprise qui se trouve trop jeunes pour prendre une retraite méritée, investissent dans le vignoble en optimisant une triple problématique fiscale : l’ISF, la donation et la limitation de la plus value liée à la cession de leur activité d’origine.

Ces éléments et les conditions d’application sont à valider au cas par cas avec l’intervention express d’un juriste ou fiscaliste spécialiste du droit et de la fiscalité rural.

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